موجر و مستاجر

امروزه یکی از دعاوی مطرح و شایع در دادگستری ،روابط ما بین موجر و مستاجر است.

از مهم ترین این دعاوی ،دعاوی مطالبه اجاره بها و اجرت المثل استفاد ه از مورد اجاره یا عین مستاجره است.

ابتدا لازم است به بیان تعریفی از عقد اجاره بپردازیم.

ماده 466 قانون مدنی به بیان این عقد به صورت زیر پرداخته است :

اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند .

مقصود از اجرت المسمی و اجرت المثل در متن اجاره نامه اماکن استیجاری چیست؟

در قرارداد اجاره یا همان اجاره نامه همیشه مبلغی به عنوان اجاره بهاء تعیین می شود که از قرار روزانه یا ماهیانه تعیین می شود. در ادبیات حقوقی به این مبلغ اجرت المسمی یعنی اجاره بهایی که در اجاره نامه از آن اسم برده شده گفته می شود.

درواقع اجرت المسمی به مبلغی گفته می شود که طرفین عقد اجاره معمولا د ر اجاره نامه بر آن توافق می کنند . موجر و مستاجر اماکن اجاره ای طبق اصل آزادی قراردادها در تعیین میزان اجاره آزاد هستند.

یعنی آنها می توانند هر میزان رقمی را به عنوان اجاره بها تعیین کنند و کسی حق جلوگیری از تصمیم آن ها را ندارد و به همین جهت اجاره ای که به این شکل مورد توافق مستاجر و موجر قرار می گیرد، در زبان حقوقی اجرت المسمی یا اجاره بها نامیده میشود.

یکی دیگر از اصطلاحات رایج در متن اجاره نامه اماکن استیجاری ،اصطلاحی است تحت عنوان اجرت المثل که مفهوم آن عبارتست ازبدل مال تلف شده که توسط یک طرف به طرف دیگر پرداخت می شود.

مثلا در عقد اجاره اگر مدت اجاره نامه تمام بشود ولی مستاجر نخواهد ملک را تخلیه کند در این حالت موجر می تواند از طریق دادگاه و یا شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم به محکومیت مستاجر به پرداخت اجرت المثل نماید.

به عبارت دیگر اجرت المثل مبلغی است که د اد گاه بر اساس نظریه کارشناس رسمی د اد گستری برای مد تی که بین طرفین، قرارد اد ی نبود ه است، تعیین میکند.

اجرت المثل جایگزین اجاره بها یا اجرت المسمی مندرج در قرارداد اجاره است و مستاجر مکلف است بدل منافعی را که استیفا کرده است به موجر بپردازد.

اجرت المسمی دارای مبنای قرارد اد ی و توافقی است.

درواقع اجرت المسمی مبنای قرارد اد ی و توافقی د ارد اما اجرت المثل زمانی تعیین می شود که بین طرفین د عوی، قرارد اد ی نبود ه است یا اینکه مد ت قرارد اد منقضی شد ه باشد.
 

تفاوت اجرت المثل با خسارت روزانه یا وجه التزام در قرارداد اجاره چیست؟

ممکن است در قرارداد اجاره در قسمت شروط قرارداد یک بند تحت عنوان خسارت روزانه یا وجه التزام برای تاخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره تعیین شود.

به موجب این شرط اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند با طرح دعوا از طرف موجر دادگاه همان مبلغ توافق شده در قرارداد را به عنوان اجرا المثل یا وجه التزام ایام تصرف پس از پایان مدت اجاره تعیین می کند و دیگر موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع نمی دهد چون موجر و مستاجر هنگام تنظیم و امضای اجاره نامه این موضوع را از قبل پیش بینی کرده و برای آن مبلغ تعیین کرده اند.

 

بنابراین ،تفاوت اجرت المثل با خسارت روزانه در قرارداد اجاره این است که، اجرت المثل با دستور دادگاه و ارجاع به کارشناسی تعیین می شود اما وجه التزام مبلغی است که دو طرف قرارداد اجاره در متن اجاره نامه پیش بینی و تعیین کرده اند دادگاه همان را ملاک صدور حکم خود قرار خواهد داد.

د ر صورتی که مستاجر مبلغ اجرت المسمی را نپرد ازد ، موجر می تواند این مبلغ را مطالبه کند و د اد گاه از تاریخ مطالبه که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می شود ، علاوه بر اجرت المسمی، خسارت تاخیر تاد یه آن را نیز د ر صورت مطالبه موجر، محاسبه و مورد حکم قرار می د هد.

بر اساس ماد ه 522 قانون آیین د اد رسی مد نی، د ر صورتی که د ین، وجه رایج باشد ، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تاخیر تاد یه به او تعلق گیرد .این ماده بیان میدارد که :

در دعاویی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین وتمکن مدیون ، مدیون امتناع از پرداخت نموده ، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه اززمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار ، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.

از آنجایی که اجرت المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماد ه می شود . اما د ر خصوص اجرت المثل بحث متفاوت است.

قرارداد اجاره

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که افرا د بنا به شرایط خود از جمله نداشتن منزل یا برای کار و فعالیتی خاص یا عوامل دیگر اقدام به بستن قرارداد اجاره با مالک منزل یا مکانی خاص مینمایند

که قوانین مربوط به بستن این قرارداد هر از گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده است که در این مختصر به بیان مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم.

روابط میان موجر(مالک) و مستاجر از جمله روابطی است که دارای شرایط و قواعد و استاندارد های خاص خود میباشد.

اگر هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، آگاهی نداشته باشد، ممکن است خسارت های جبران ناپذیری به او وارد شود که در این میان گاها این عدم اگاهی موجب خسارت دیدن موجر و گاها موجب خسارت دیدن مستاجر میگردد البته در این میان، مستاجر بیشتر از موجر یا همان مالک آسیب می بیند.

مفهوم قرارداد:

قرارداد یعنی پیش بینی آینده و قرارداد خوب آن است که طرفین تمامی زوایای رابطه ای را که می خواهند ایجاد کنند یا به آن خاتمه بدهند، پیشاپیش مشخص کرده باشند.

مهم ترین عمل در اجاره کردن مکان و فضایی، بستن قرارداد اجاره بین طرفین عقد اجاره است. این قرارداد باید به صورت قانونی بین طرفین بسته شود. متأسفانه بسیاری از افراد این عمل را بی اهمیت فرض می کنند و به فرد مقابل خود به صورت کامل اعتماد می کنند و همین اعتماد در آینده موجب بروز مشکلاتی خواهد شد. در نتیجه، حتی اگر اجاره نامه ای را با افراد نزدیک و آشنای خود می بندید، آن را به صورت قانونی پیگیری کنید و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانید تا در آینده بوجود امدن مشکل ،موجب دل چرکین شدن طرفین از یکدیگر نشود.

قرارداد اجاره را اجاره نامه می نامند. این قرارداد بین صاحب ملک و اجاره کننده بسته می شود و رابطه موجر و مستأجر را به صورت قانونی مشخص می کند.

اجاره نامه در واقع تعهدی است که طرفین به یکدیگر می دهند تا در صورت بروز اختلافات به آن مراجعه کنند.

اجاره عقد لازم است یعنی هیچ کدام از طرفین نمی توانند یک جانبه آن را بر هم بزنند بدون آنکه طرف مقابل با برهم زدن عقد اجاره موافق باشد. اما عملاً در زندگی اجتماعی نمی توان مستاجر را وادار کرد تا پایان مدت عقد در ملک مورد اجاره باقی بماند. افزون بر این در اکثر قراردادها مستاجر از واگذاری مورد اجاره به غیر منع شده است.

مستاجر ممکن است به علل گوناگون مجبور شود از محل سکونت فعلی خودش نقل مکان کند و برود یا ممکن است که موجر به دلایلی ملک خود را لازم داشته باشد که با توجه به بندهای موجود در اجاره نامه با پرداخت خسارت به مستاجر خود میتواند او را زودتر از موعد قرارداد مجبور به تخلیه ی ملک خود نماید .

در قرارداد اجاره مشخصات موجر و مستأجر، میزان اجاره بها، مدت اجاره، چیزی که اجاره می شود و شرایط موجر و مستأجر درج می شود.